Jedną z ustaw, regulujących własność lokali mieszkalnych i użytkowych, jest Ustawa z dnia 24.VI.1994 r. o własności lokali (tekst jednolity Dz.U. Nr 80, poz.903, zm. Dz.U. Nr 141, poz. 1492). Określa ona sposób ustanowienia własności samodzielnych lokali mieszkalnych oraz lokali o innym przeznaczeniu, prawa i obowiązki właścicieli tych lokali i zarząd nieruchomością wspólną.

Zgodnie, z art. 2 w/w ustawy, samodzielnym lokalem mieszkalnym, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio, również do samodzielnych lokali, wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne, niż mieszkalne np. lokale użytkowe.

Brak jest ustawowej definicji pomieszczeń pomocniczych. Należy jednak rozumieć, iż są to pomieszczenia służące pełnemu i właściwemu wykorzystaniu samodzielnego lokalu mieszkalnego, chociaż same nie służą bezpośredniemu zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych.

Spełnienie wymagań, określonych w art. 2  w/w ustawy, stwierdza właściwy starosta, w formie zaświadczenia. W drodze porozumienia starosta, może zlecić zbadanie, czy lokal posiada cechy "samodzielnego", organom nadzoru architektoniczno – budowlanego. Organy te, wydają stosowną decyzję, również w formie zaświadczenia.

W wypadku, gdy ustanowiono odrębną własność lokalu orzeczeniem sądowym, zaświadczenie takie, nie jest konieczne. Sąd, wydaje orzeczenie, po uzyskaniu opinii biegłych, którzy oceniają, czy dany lokal spełnia kryteria samodzielnego.

Do samodzielnego lokalu zaliczają się również pomieszczenia przynależne. Mogą one przynależeć, jako część składowa samodzielnego lokalu mieszkalnego, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej, poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal. W szczególności chodzi o: piwnicę,  komórki, garaże, itp. 

Pomieszczenia przynależne, mogą znajdować się więc, poza obrębem lokalu i nie służyć   bezpośredniemu zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych. Nie mogą się jednak znajdować, poza nieruchomością wspólną ( nieruchomość na której znajduje się lokal).

Ustanowienie odrębnej własności lokalu, może nastąpić na podstawie : 1) umowy (Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna określać w szczególności: rodzaj, położenie i powierzchnię lokalu oraz pomieszczeń do niego przynależnych, wielkość udziałów przypadających właścicielowi lokalu w nieruchomości wspólnej), 2) umowy deweloperskiej (Na jej mocy właściciel gruntu (deweloper) zobowiązuje się wybudować na nim dom i ustanowić po zakończeniu budowy własność poszczególnych lokali i przenieść to prawo na  kupującego lokal. Do ważności umowy, niezbędne jest, aby strona podejmująca się budowy była właścicielem gruntu, na którym dom ma być wzniesiony oraz aby uzyskała pozwolenie na budowę, a roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu i o przeniesienie tego prawa zostało ujawnione w księdze wieczystej nieruchomości), 3) jednostronne oświadczenie woli właściciela budynku (Właściciel nieruchomości może ustanawiać odrębną własność lokalu dla siebie. Do powstania tej własności niezbędny jest wpis do księgi wieczystej), 4) w drodze orzeczenia sądowego .

Należy przy tym pamiętać, iż ustanowienie odrębnego prawa do lokalu, z wyłączeniem orzeczeń sądowych, winno być dokonane, pod rygorem nieważności, w formie aktu notarialnego (art. 158 kc).

Wraz z nabyciem własności samodzielnego lokalu mieszkalnego, właściciel nabywa prawa i obowiązki : 1) prawo do wyłącznego korzystania z lokalu ( Łączy się z tym obowiązek utrzymania lokalu w należytym stanie, przestrzeganie porządku domowego, korzystania z lokalu zgodnie z jego społeczno – gospodarczym przeznaczeniem,  ponoszenie wydatki związane z utrzymaniem  lokalu, uczestniczenia w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej  (w szczególności : wydatki na remonty i bieżące konserwacje; opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody w części dotyczącej nieruchomości wspólnej oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę; ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali; wydatki na utrzymanie porządku i czystości; wynagrodzenia członków zarządu lub zarządcy), korzystania z lokalu w sposób nie utrudniający korzystania innych lokali, które znajdują się w danym budynku , 2) prawo do korzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem (Korzystanie z nieruchomości wspólnej obejmuje zwykłe korzystanie z urządzeń wspólnych i gruntu. Wówczas, kiedy nieruchomość przynosi dochody i pożytki, właściciel ma prawo do nich , proporcjonalne do udziałów w nieruchomości wspólnej i służą  one pokrywaniu wydatków związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. W takim samym stosunku, właściciel lokalu ponosi wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, w części nie znajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach.

W razie wyodrębnienia własności lokali, właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej, jako prawo związane z własnością lokalu. Każdy właściciel lokalu ma określony udział ułamkowy lub procentowy w nieruchomości wspólnej. Jest on proporcjonalny do powierzchni lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych, w stosunku do powierzchni wszystkich lokali znajdujących się w budynku. W drodze umowy właściciele samodzielnych lokali, będący współwłaścicielami danej nieruchomości, mogą postanowić o równym udziale w nieruchomości wspólnej.

Współwłasność nieruchomości ma charakter przymusowy, nie można żądać jej zniesienia. Określenie wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej, jest przedmiotem wpisu do księgi wieczystej, a w przypadku wadliwego oznaczenia tej wielkości, poprawa jest możliwa w formie aktu notarialnego i wpisu do księgi wieczystej.

mgr Grzegorz Czauż